上海第二座K11亮相；巴黎世家全球最大旗舰店亮相北京；招商商管举办全国招商大会

Malltowin商业与地产周报

2025.5.26-2025.6.1

1 每周趋势导读

趋势一：

资本重构与资产流动性危机下的新平衡

商业地产正经历前所未有的资本重构期。

太盟投资集团组建500亿元基金收购万达48家万达广场，王健林持有的多家公司股份被冻结超4.9亿元，新城控股宣布商管与住开分账管理，这些信号共同指向一个核心问题：传统商业地产企业的资金链正面临严峻考验。

与此同时，领展房托全年营收142.23亿港元仍能实现4.8%增长，中金唯品会奥特莱斯REIT获得上交所反馈，显示机构资本和金融化运作正成为商业地产的新出路。

这种资本结构的重塑不仅是流动性问题的解决方案，更是整个行业从重资产模式向轻资产运营转型的必然结果。

趋势二：

存量资产的精细化改造与业态重构

传统商业项目正通过精细化改造寻求新生。

深圳PAFC MALL历时2年改造更名为PA MALL，调改面积超4万平方米，出租率达98.9%；北京双安商场进行"零售瘦身"，在高楼层集中增加餐饮、健身等体验业态；北京西单商场获批改建，计划2027年竣工，增加250个地下停车位并重塑内部商业空间。

这些改造项目的核心逻辑是通过业态调整和空间重构，提升坪效和客流粘性。

物美推出折扣品牌"物美超值"、大润发组织架构调整提效，都反映出零售业态在存量时代的精细化运营趋势。存量改造已不再是简单的装修升级，而是基于消费行为变化的系统性重构。

趋势三：

新消费品牌出海提速，但路径分化明显

茶百道法国首店、茶理宜世伦敦首店、小象超市落地沙特、利郎吉隆坡首店的同时开业，与传闻中SHEIN转向香港IPO、ORBIS退出中国形成鲜明对比。

这轮出海潮呈现出明显的"中式品牌走出去，外来品牌重新评估中国市场"的特征。

更值得注意的是，成功出海的品牌都选择了文化包容性更强的地区作为首站——华人聚集区、国际化都市或消费力强劲的中东市场。

这说明新消费品牌的全球化策略更加务实和精准，不再盲目追求全球覆盖，而是寻找文化共振点和消费升级窗口。

趋势四：

区域下沉与首店经济的双重驱动

商业地产的区域扩张正呈现明显的下沉趋势，但下沉过程中对品牌首店的追求却更加激烈。

武夷山宝龙广场以80%首店矩阵开业，湛江爱琴海规划引入超40%首进品牌，亳都·新象以超30%首进品牌定位非标商业。龙湖商业首进广西南宁、首进湖北宜昌，Fanatics中国首店落户广州，这些案例显示，即使在三四线城市，项目成功的关键仍在于能否引入具有稀缺性的首店品牌。

上海普陀区长寿路街道成立"首发经济促进联盟"，上海推出促消费支持资金最高奖励50万元，政府层面也在积极推动首店经济发展。

这种趋势反映出，在消费者日益成熟的背景下，单纯的区域下沉已无法保证项目成功，必须通过首店品牌提供差异化价值。

趋势五：

文旅融合与节庆经济的常态化运营

商业地产正将文旅元素和节庆活动作为常态化运营策略。

端午假期周边游预订同比增长明显，佛山、岳阳等地旅游订单量同比增长超20%，"龙舟""粽子"等关键词搜索量大幅增长。

武夷山宝龙广场定位"文旅新窗口"，沈阳大悦城16周年庆创造客流销售双增长，端午档十余部新片集结助力暑期档预热。

商业项目不再满足于被动等待节假日客流，而是主动创造节庆氛围和文旅内容。

洛阳正大国际广场打造泰国风情街，深圳甘坑新镇签约卡鲁冰雪世界项目，这些都体现了商业地产从单一零售功能向文旅综合体的转型。

在消费疲软的大背景下，文旅融合已成为激活消费潜力的重要手段，节庆经济的常态化运营正成为商业项目的核心竞争策略。

2 商业地产新闻要点

消费政策

商务部等8部门印发数智供应链发展专项行动计划，到2030年培育100家左右全国数智供应链领军企业。

浙江推动外贸优品纳入消费品"以旧换新"政策，开辟认证绿色通道，设立专区优惠减免费用。

上海发布促消费支持资金申报指南，最高奖励50万元，按投入总额50%提供奖励。

中国加速打造国际消费新形象，前4个月多地离境退税申请金额创同期新高。

宏观数据

乘联会5月1-25日全国乘用车市场零售135.8万辆，同比增长16%，新能源零售72.6万辆同比增长31%。

2025年端午节电影票房超1.17亿元，超越2024年端午节票房成绩。

端午假期周边游预订同比增长明显，佛山岳阳等地旅游订单量同比增长超20%。

企业动态

新城发展重资产吾悦广场还有10个，今明两年开业3个，剩下7个暂没动工计划。

新城控股要将商管与住开分账管理，从今年开始非